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1、问：大师兄，您好。最近碰到买房的问题比较头疼。想听听您的意见。我们现在手上有190万左右的首付。因为之前已经在深圳买过一套，现在卖要了置换，所以要付五成，只能选400万左右的房子，在纠结是选像光明远一点的新盘，还是在南山选个老破旧的小区，自住＋保值。我们住在南山，上班也都在南山，目前小孩已经办好租赁合同。小孩明年要上小学。
(资料图片)
答：南山上班，南山上学，买去光明干嘛呢？不知道深圳转学很难吗？光明目前和未来供应量都很大，买去光明以后置换回南山难度比较大，建议还是买个学校附近的小两房，上学，通勤都方便，未来有能力再置换南山的三房。可以具体说一下小孩上学的学校，这样才方便作进一步推荐。
2、问：大师兄，您好！之前买了光明中粮云景花园，现在很后悔，价格已经跌破指导价了，当时买的价格，指导价还要高。现在我是不是应该马上出手？请教！
答：中粮云景在公明核心片区，配套还可以，都是本地人或者在附近上班的买的多，真正南山福田龙华宝安上班人群往公明买的很少，投资客也基本不会来这边，基本都去凤凰城，光明中心区，科学公园，高铁站，长圳片区买新房了，所以光明目前二手成交极少。如果你是自住的就不要动了，一卖一买中间的摩擦成本太高，并且本身楼盘的配套就还可以，未来还有13号线可以直达石岩，自住完全没问题。
3、问：您好，最近准备投资一套房，看了两个楼盘，能帮忙比较一下么？中城天邑和嘉洲富苑两个楼盘吗？这两个楼盘学位一样，环境也都差不多。嘉州富苑12年的，按道理是不是应该会高一些？但是现在中城天邑更贵。望老师解答！
答：
①相同地段，同样配套，同样学区的情况下，楼龄较新的楼盘小区，在通常情况下，会有一定的价格优势。但是，为什么中城天邑会出现错位“老当益壮”的价格差异呢？ 当宏观价值一样的时候，比拼的就是微观细节。 ②中城天邑，2008年小区，大花园社区，主力的成交户型是48-70平（小户型段）、110-129平（改善段）为主，其中小户型段占比75% ③嘉洲富苑，2012年小区，共3栋，AB栋主推93平3房，C栋都是40平2房公寓，公寓租户较多，户型客厅都不带阳台，空中花园，地面花园基本没有，占地小，周边是城中城。 ④从对比中不难发现，中城天邑，占地更大，带花园社区，相对远离城中城，近地铁站，近大金沙金地工业区城市更新，高层南侧看红树湾，并且户型选择范围广，要知道尤其是小户型是容易拉高小区均价，而且外立面来看，2008年的中城天邑保养其实非常不错。
⑤嘉洲富苑由于是新晋内地市场的香港开发商，不像绿景深耕深圳多年，相对了解内地市场的需求。嘉洲富苑依然还是带着严重的港式风格，所有户型，客厅都没有阳台，港系开发商习惯性的吃面积搞公摊，完全不了解内地需求，公寓和住宅混搭，严重的拉低了住宅的品质，也影响了整体均价。再加上体量小，位置夹在城中村，这就是它为什么是2012年品质的楼盘，依然只能卖出8万左右单价的原因。 ⑥总结，当两个小区宏观的价值相同的情况下，但是微观具体看户型体量，得房率，刚需和小户型比例，阳台，花园，客厅，采光，走道，电梯，配套，开发商风格等等这些居住体验的差异。
4、问：您好，想了解一些学区房。我在福田的市民中心上班， 300万的三成首付，还请大师兄推荐，谢谢！
答：300万现金如果直接买福田，可以考虑一些二梯队的学校，比如石厦片区的石厦学校九年制，红岭中学石厦校区+荔园小学众孚校区+益强小学，保税区的福田外国语南校区九年制+福苑小学，莲花片区的莲花中学北校区+美莲小学，深大附中创新中学（原北环中学）+景莲小学+新莲小学，景田片区的红岭科技中学+红岭科技小学+荔园外国语小学（狮岭校区），这些二梯队学校片区学区溢价没那么高，性价比更高！
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